Vale a pena um fundo de desenvolvimento imobiliário na carteira?

 NÃO É RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA, TODOS OS DADOS SÃO ENCONTRADOS NO PRÓPRIO SITE DA GESTORA DO FUNDO MFII11 E AS CONSIDERAÇÕES SÃO APENAS OPINIÕES DO AUTOR

Reprodução de um apartamento do condomínio Way Parque das Nações (Investido pelo fundo MFII11)

A pergunta chave: devemos ter um fundo de desenvolvimento imobiliário dentro da carteira?

No tópico vou falar um pouco sobre fundos de desenvolvimento imobiliário, o que são, como investem, seus principais riscos e benefícios. Apresentarei dentro do tópico o fundo MFII11 que atua nessa categoria.

Os fundos imobiliários de desenvolvimento têm como seu principal foco a construção de imóveis, assim gerando retorno com a venda dos imóveis ou com locação dos mesmos. Ainda pode ser classificado o fii de desenvolvimento em dois tipos: Renda e Venda. A ANBIMA classifica que um fii de desenvolvimento deve ser chamado de "Fii de desenvolvimento em Renda" quando tem no mínimo 2/3 do patrimônio em investimentos com objetivo de locação ou arrendamento e "Fii de desenvolvimento para Venda" quando tem no mínimo 2/3 do patrimônio investido em empreendimentos imobiliários com fins de comercialização/venda a terceiros. 

Os principais riscos estão atribuídos aos riscos de obras, como atrasos e quebra de orçamento. Também muito comum é falhas de comunicação/problemas com as incorporadoras envolvidas (em que muitos fundos fazem parcerias com incorporadoras para dividir o risco do negócio). Assim diferente de um fundo de aluguéis onde tem sua renda recorrente e mais previsível mensalmente ou até mesmo um fundo de papel em que possui a carteira de recebíveis dos cris o fundo de desenvolvimento pode, de acordo com seu portfolio, só vir a ter retorno nos períodos de venda de imóveis e começo de recebimento de aluguéis após construção. Alguns fundos para suprir o problema se utilizam da renda mínima garantida, que geralmente eles abrem uma captação de recursos com excedente em valor, assim usam o excedente para remunerar os investidores até começarem a ter retorno, ou seja, usam o próprio valor dos investidores como remuneração.

Por outro lado, os fundos de desenvolvimentos que conseguem ter uma boa gestão e também boas incorporadoras como parceiras conseguem gerir seus prazos de recebimentos, entregando valores mais constantes e ao mesmo tempo conseguem gerar retornos maiores que outras categorias de fundos.

Para vermos um fundo na prática, peguei o MFII11 para nós estarmos analisando e entendendo um pouco a respeito, assim podemos tirar nossas próprias conclusões do tema sobre risco e retorno e respondermos a pergunta do tópico.

O fundo Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII (MFII11) é administrado pela gestora Mérito Investimentos,     fundada em 2012 pelo CEO Alexandre Guilger Despotin. O CEO já teve experiência em empresas conhecidas do mercado como a RB Capital e a Kapitalo Investimentos. O fundo tem como principal objetivo a aquisição de empreendimentos em parceria, com o que o próprio fundo afirma serem, incorporadoras de excelência comprovada. 

Distribuição dos empreendimentos do MFII11 (junho / 21)

O fundo atualmente possui 23 ativos, sendo 11 classificados como incorporação residencial e 12 classificados como urbanização. 11 dos empreendimentos já estão concluídos (obras) e ainda estão realizando vendas dos imóveis. 3 dos empreendimentos estão em construção e já estão com o estágio de vendas mais avançado que o próprio de obras. A empresa loteadora ao qual é citada na imagem é a Nova Colorado, ao qual o fundo agora no mês de julho lançou como fato relevante a venda da participação em "determinados projetos já performados", declarando um lucro de 101,3% em três anos (e ao mesmo tempo podemos ver no relatório de julho de 2021 do fii TGAR11 uma compra de participação na Nova Colorado). 

Agora abrindo para a segmentação dos ativos da carteira.

Segmentação MFII11 Junho de 2021

Na parte de Urbanização o fundo desenvolve loteamentos, geralmente para o público de baixa renda, tendo no portfólio loteamentos com até 1272 unidades (como é o caso do Terras da Estância). Já na Incorporação Residencial o fundo realiza empreendimentos, como construções de edifícios ou empreendimentos residenciais, neste caso atuando desde em projetos destinados ao público de baixa renda como a média/alta renda. 

A fase de desenvolvimento dos projetos do fundo.

Fase de desenvolvimento MFII11 Junho de 2021

Com 82% das obras dos ativos já construídos estão em fase de comercialização, 9% estão em obras e ainda ofertam risco normais de construção e 9% estão em pré lançamento, tendo alguns projetos ainda tentando serem aprovados pelas suas respectivas prefeituras. 

Já observando por renda.

Segmentação por renda MFII11 Junho de 2021

Só pelo gráfico já podemos ver que o principal público alvo dos projetos é o público de baixa renda, em seguida pela divisão de público de média/baixa renda (principalmente dentro dos projetos de urbanização onde buscam de ambas categorias), depois média/alta renda e por último média renda.

Na carteira de ativos..

 

Carteira com alguns ativos MFII11 Junho 2021

Apresentando só um pedaço da carteira de ativos para olhar os retornos alvos. Olhando os que já possuem obras concluídas e encaminham para concluírem as vendas e para aqueles que estão em pré lançamento, não se vê muitas diferenças entre as taxas de retorno esperadas anualmente pelas operações.

Saindo agora um pouco da parte qualitativa e indo para alguns números do fundo.

Dados de Junho

- O fundo possui 2% sobre o PL a.a  de taxa de administração 

- 20% do que exceder o CDI como taxa de performance

- 28938 cotistas

- R$ 428.898.912,03 de patrimônio líquido

Histórico de proventos MFII11

No histórico de pagamentos do MFII11 podemos ver nos últimos 12 meses um rendimento de 10,72%, com em agosto um yield de 1,05% (preço de cotação R$ 114,69). No retorno dos últimos 8 anos teve um rendimento de 89,63%.

No período entre julho, agosto e setembro de 2018 não houve pagamentos de proventos, sendo importante uma menção ao ocorrido. 

SUSPENSÃO EM 2018

A CVM suspendeu a negociação do MFI11 em 2018 devido a levantar algumas colocações que considerou suspeitas após o fundo ter anunciado novas emissões de cotas.

Na nova emissão de cota o fundo cobrava 20% como taxa de ingresso, assim a taxa de ingresso abatia 20% dos valores aplicados pelos investidores e entrava como uma receita para a contabilidade do fundo. O que o Gestor alegou é que usava essa receita para redistribuir como rendimento. Assim a CVM apresentava que o fundo não tinha rendimento operacional algum (ganho com as operações imobiliárias) do período de 2013 até 2017, sendo seu resultado somente proveniente das "receitas".

Outro apontamentos  foram a da modalidade de SCP (Sociedades em contas de participação), onde o fundo se utilizava para fornecer capital às incorporadoras (e não é uma modalidade aceita para CVM para fiis) e as reavaliações de valor justo dos investimentos através de laudos de avaliação dos empreendimentos, que assim criava uma receita sobre as reavaliações e o fundo usava para distribuir. A questão das reavaliações ao valor de mercado é que isso era uma antecipação dos resultados, que nem mesmo podiam chegar a acontecer.

Acessando as demonstrações financeiras podemos tirar algumas informações quanto a isso, confirmando os ajustes que a empresa realizava a valor justo até 2017 e a declaração na demonstração financeira de 2018 sobre a mudança.

Nota explicativa da auditoria de 2018 da demonstração financeira do MFII11

Depois desse período, olhando 2018/2019/2020, conseguimos ver que o fundo começou a se utilizar da equivalência patrimonial (que depende dos lucros obtidos pelas aplicadas pelo fundo para existir os reajustes, tendo realmente o fato gerado).

Demonstrações financeiras de exercício 2020/2019 do MFII11

Para finalizar, como opinião pessoal, acredito que é interessante as estratégias que podemos ver em fundos de desenvolvimento, apesar de não haver muitos no mercado, e vale a pena estudar para investir se vale o retorno pelo risco que algumas operações assumem. Particularmente no citado do tópico eu fico com um pé atrás devido a esse histórico de problema contábil e a falta de informações que o fundo disponibiliza, olhando os lucros que o fundo possui nas demonstrações financeiras entendo que o começo do fundo teve essa necessidade de obter essas receitas com novos entrantes em subscrições para apresentar resultados até os projetos desenvolvidos começarem a gerar retornos, mas tenho o receio do fundo voltar a ter a necessidade de sustentar proventos com a receita da taxa de ingresso. Olhando somente pelos relatórios gerenciais não consigo tirar previsão alguma devido a falta de informações dos relatórios, não há detalhes de coisa alguma e poucas informações fornecidas pela gestora. Na carteira dos relatórios há vários ativos que já entregaram boa parte dos resultados que teriam para entregar - % vendas quase fechando 100% - e em contraste temos vários ativos que ainda nem começaram as obras, só que não há apresentação alguma dos valores ainda esperados dos ativos que já estão com obras finalizadas ou quase isso. Aproveito para mostrar os resultados em rentabilidade ano a ano que o fundo apresentou desde sua criação em 2013, mostrando bons rendimentos e constância. 

Histórico de rentabilidade MFII11 2013-Junho/2021

Como já citado, o receio é de os valores esperados no fluxo de caixa nesse curto-médio prazo terem capacidade de manter esse yield histórico sem ter a necessidade de abrir subscrições para gerar receita com os novos cotistas outra vez. Também gostaria de citar como contraste quanto às informações disponibilizadas um fundo ao qual citei no tópico e que também realiza desenvolvimentos imobiliários, TGAR11. O TGAR11 apresenta, na minha visão, um dos melhores relatórios do mercado financeiro de fundos imobiliários, tendo informações totalmente interativas e até mesmo oferecendo relatórios gerenciais individuais para boa parte dos ativos investidos. Pode acessar clicando aqui quem ficar interessado em conhecer.

Finalizando, acho que cada um pode decidir quais pontos positivos/negativos mais pesam na balança e acredito que a informação que uma governança possa oferecer é um dos mais importantes para o investidor, assim não adquiriria cotas do MFII11 no presente momento.

E aí, alguma sugestão de post? Algum fundo imobiliário que você gostaria que eu comentasse? Se sim, deixa um comentário.