Rendimento de 14,5% a.a em "renda fixa"?

 

Dá para ter uma remuneração de 14,5% em um contrato de renda fixa? Aparentemente é o que a Inco Investimentos oferta aos clientes através de CCB. Mas vamos entender exatamente o que é a Inco, o que são as CCB e como eles chegam nessa remuneração. 

Quem é Inco Investimentos?

Inco é uma plataforma de investimentos coletivos (crowdfunding) ao qual com pequenos valores (R$ 500, R$ 1000, etc) você consegue acessar investimentos que antigamente somente com aportes grandes seria possível de investir. A ideia por trás da plataforma é que com o crowdfunding ela consegue reunir um capital pulverizado de diversos investidores e repassar para empreendedores que desenvolvem projetos. Para o investidor é um tipo de remuneração maior do que a média de mercado em renda fixa e para o empreendedor é um capital de menor custo e/ou menos burocrático de acesso.

A Inco foi uma das empresas investidas pelo Primo Rico em um dos episódios do primo startups, que pode ser visto no vídeo abaixo sua apresentação.

No vídeo os empreendedores citam alguns dados importantes que gostaria de mencionar aqui.

- Inadimplência dos projetos até a data apresentada é 0%

- Foco no mercado imobiliário com projetos do Minha Casa Minha Vida

- Só aprovam para a plataforma projetos que já tem registro de incorporação (empresa já está apta a vender os imóveis)

- Os projetos do Minha Casa Minha Vida, o empreendedor tem os recebíveis de compra dos imóveis para receber da Caixa Federal e a Inco, com suas captações, atua financiando no meio entre o prazo em que a empresa vende os imóveis e o tempo até ela receber os pagamentos da Caixa Federal, que geralmente são repasses mensais de acordo com as vendas.

E o que é o instrumento CCB?

CCB é Cédula de Crédito Bancário, um título de crédito onde uma pessoa física ou pessoa jurídica emite em favor de uma instituição financeira prometendo um pagamento. A CCB pode ter garantias reais (como imóveis, veículos, títulos em garantia, aval dos sócios) ou não apresentar nenhum tipo de garantia. O título é extrajudicial, então em caso de inadimplência o credor consegue cobrar o emitente da CCB sem um processo demorado na justiça. Outro ponto positivo da CCB é a possibilidade de transferência dela para outro credor, mediante aprovação da instituição financeira.

    Agora quero apresentar uma proposta que, no momento em que escrevo o post, está em oferta dentro da plataforma da Inco para nosso estudo.

Projeto Condomínio Reserva do Norte 6

O condomínio Reserva do Norte 6 está em fase de construção pela empresa Construtora Rivello. A empresa atua em Teresina desde 2012. O CCB lançado tem uma necessidade de captação de R$ 1 MM com a remuneração de 14,5% ao ano e prazo final de 18 meses. 

    A Inco oferta duas maneiras de receber a remuneração, pela modalidade Bullet ou Price. Na modalidade Bullet você aplica um recurso e só no final do prazo resgata ele, já na Price você recebe pagamentos mensais até o final do prazo, como se fosse um empréstimo que a empresa fez e que está sendo amortizado contigo. A principal diferença para levar como ponto dentro dessas duas modalidades é o imposto pago. Como o instrumento financeiro que a plataforma usa para realizar as captações é uma CCB, ela é passível de imposto pela tabela de renda fixa. Logo, o formato Bullet, devido ao prazo maior, tem uma incidência menor em imposto e deixa o recurso total aplicado por mais tempo enquanto o formato Price paga o imposto equivalente ao período mensalmente e o recurso aplicado vai diminuindo com o prazo, já que está sendo amortizado. Segue tabela abaixo da simulação apresentada na plataforma.

Simulação comparativa apresentada no prospecto com aplicação de R$ 10.000,00

    

Essa simulação é apresentada com a remuneração do projeto Condomínio Reserva do Norte 6 sobre o valor de R$ 10.000,00 aplicado, no formato Bullet tem um valor líquido final de R$ 11.857,93, uma remuneração total após imposto de 18,57% em 18 meses e trazendo a taxa equivalente mensal seria de 0,95% mensal. Já no formato Price tem o retorno líquido de R$ 10.881,98, sendo uma remuneração total de 8,81% em 18 meses e trazendo de forma equivalente mensal seria 0,47% mensal. A diferença entre os dois, por causa do IR e o tempo acumulado do recurso, é bem expressiva. Praticamente você faz a escolha entre ter uma remuneração maior e o recurso preso por 18 meses e sem recebimento algum ou receber mensalmente, porém com uma remuneração muito inferior (principalmente devido ao imposto).

       Dentro da proposta da plataforma ainda é apresentado os documentos da empresa, o documento de registro de incorporação, prospecto, alvará e as demonstrações financeiras. Inclusive há os índices de liquidez do negócio. 

   Índices de liquidez calculado sobre balanço de 2020.   

    Só olhando os índices apresentados dá para tirar a conclusão que a plataforma seleciona empresas com excelente capacidade de liquidez a curto prazo e que facilmente vão honrar os pagamentos da CCB, assim confirmando o índice 0% de inadimplência nos projetos captados no site. Só na liquidez corrente da empresa que está captando para esse projeto vemos uma capacidade de 13x o pagamento dos seus deveres de curto prazo.

    No prospecto além da simulação comparativa há alguns dados interessantes também, como os comparativos entre a empresa apresentada e a média das apresentas que captaram através da INCO.

Comparativo médio entre captada e média das empresas que captaram

    Há os dados referentes ao próprio empreendimento, como as vendas já feitas, ticket médio por imóvel, e o VGV(Valor Geral de Vendas). 

Dados do projeto

    Também apresentam como a obra está no momento em que começa a captação.

Saindo do projeto e voltando um pouco para a plataforma, ela tem um programa de conexões (recompensas) e fidelidade. O de fidelidade você tem dois níveis além da conta normal ao qual de acordo com o valor dos investimentos que você tem ativo você recebe um bônus na remuneração, sendo para quem tem pelo menos R$ 50M investidos um bônus de 0,5% sobre o valor investido e para quem passou de R$ 100M um bônus de 1%, mas para ter os bônus é necessário já ter começado o programa de conexões, que envolve convidar amigos, tendo que já ter 1 amigo captado para o site. O programa de conexões envolve convidar amigos para aportar, cada amigo convidado te dá 1% de bônus na sua próxima aplicação, mas só conta a conexão se o amigo convidado se registrar com seu link e investir em algum projeto.

    Como opinião pessoal, acredito que o investimento em projetos da Inco são interessantes para diversificar dentro da sua carteira de ativos, principalmente usando o formato bullet que acaba tendo uma remuneração atrativa no final do prazo. Na apresentação da empresa no primo startups eles citam o desejo de virarem SEP (Sociedade de empréstimo entre pessoas) e provavelmente se conseguirem vão trazer uma gama maior de opções de risco dentro do sistema de captação deles, atualmente ainda eles batem o critério inteiro das garantias da remuneração do minha casa minha vida para liberar projetos para captação, mas provavelmente se desenvolvendo e virando SEP podem começar a apresentar outros tipos de projetos com menores garantias e maiores rentabilidades para os investidores da plataforma alocarem seu risco, esse modelo SEP é um modelo que agora está começando a se expandir no Brasil e já existem concorrentes atuando nisso.

E aí, você vai investir com a Inco ou já investe? Comenta aí!