Um dos fundos imobiliários mais diversificados do mercado

Imóvel localizado em SP sendo parte dos ativos em permuta imobiliária  investidos do fundo.

A POSTAGEM NÃO TEM INTUITO DE RECOMENDAR COMPRA OU VENDA DO ATIVO CITADO E O LEITOR DEVE TOMAR SUA PRÓPRIA DECISÃO DE ACORDO COM SEUS ESTUDOS PESSOAIS, SENDO QUE ESSA POSTAGEM É UMA JUNÇÃO DE FATOS DE RELATÓRIOS GERENCIAIS DISPONIBILIZADOS NA PÁGINA DO FUNDO E OPINIÃO PESSOAL DO AUTOR, A IDEIA É APENAS INFORMAR E COMPARTILHAR CONHECIMENTO.

OS DADOS USADOS PARA A POSTAGEM REPRESENTAM INFORMAÇÃOS PÚBLICAS DA DATA DE 11/04/2021 E TODOS OS NÚMEROS SÃO BASEADOS NO FECHAMENTO DE MERCADO DESTA DATA.

Hoje o assunto é MXRF11 (Maxi Renda). 

O fundo Maxi Renda é gerido pela XP Asset Management, braço de gestão de ativos do grupo XP investimentos com quase 100 bilhões de reais no seu portfolio gerenciado, sendo que além do MXRF11 também possui outros fundos imobiliários de grande renome, como o Xp Malls(XPML11) e o Xp Log(XPLG11). 

O fundo foi criado com a proposta de estar bem diversificado dentro da área imobiliária brasileira, podendo investir em cris, debêntures, letras de crédito imobiliário(LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de fundos imobiliários, em empresas do setor imobiliário e até mesmo diretamente em imóveis comerciais e projetos residenciais.  Possui dois benchmarks (indicadores de comparação), sendo um deles os títulos do tesouro IPCA com vencimento para 2024, que tem rendimento do IPCA + 3,26 ao ano, como o IPCA atualmente é 6,10% o rendimento do título está na faixa de 9,56%, e o outro o próprio IFIX, que está com 12,72% de rendimento acumulado no ano. Aproveitando a menção ao IFIX, cito que na composição do índice atual há 2,6% de participação do MXRF11. Nos seus últimos 12 meses o fundo apresentou um yield de distribuição de proventos de 8,98% em relação ao preço da cota atual, perdendo para seus benchmarks. Desde seu lançamento no mercado, em 20/09/2011 apresentou uma distribuição total de 81,66%, com o valor acumulado de proventos de R$ 8,46 em uma média de quase 7 centavos por distribuição, estar informado disso é importante para perceber o quanto consistente vem sendo os resultados nos seus anos de existência, apontando ser um ativo com certa perenidade. O p/vp do fundo vem sendo negociado com um pequeno ágio, estando em 1,03 atualmente.

Maxi renda atualmente é o fundo com a maior base de cotistas do mercado, sendo mais de 335 mil cotistas, que relacionado com o total do mercado (1,2 milhão) ele possui mais de 25% dos investidores de fundos imobiliários, conforme gráfico abaixo com número de investidores na b3. 

Imagem do Boletim B3 de fevereiro de 2021

Por mais que o fundo tenha a possibilidade de estar em diversas classes de ativos do setor imobiliário, sua grande base de concentração são em cris, que como política de investimentos é seu principal foco, como ilustra a imagem da composição da carteira.

Ativos em composição do fundo

Além de seu preço característico em relação aos demais fundos imobiliários do mercado, não estando na faixa média de R$ 100,00 por cota como a maioria dos fiis do mercado, o Maxi Renda possui uma diversificação elevada em quantidade de cris investidos, contando com mais de 70 certificados diferentes. É importante notar dentro dos cris as suas distribuições, tanto em indexadores quanto nos setores investidos. Na imagem abaixo está a distribuição de indexadores de rendimento dos seus cris.

Relação de indexadores nos cris do fundo

Olhando para essa distribuição se nota a preocupação por parte da gestora com estar atrelando seus rendimentos ao índice de inflação IPCA, que desde 2017 vem apresentando uma média de crescimento, e ter uma maior indexação ao CDI, que de acordo com as projeções do Bradesco, vai estar crescendo nesse e nos próximos anos, assim tendo em posse cris que estarão se valorizando já que o mercado vai estar aumentando sua demanda.

Projeção Bradesco

Com essa projeção se concretizando, o Maxi Renda vai ter um excelente crescimento nos valores dos seus recebíveis alocados ao CDI, sendo que no ano de 2020 o CDI fechou em 2,76%, assim alcançando os valores estipulados os rendimentos do índice estariam aumentando em 86% no final de 2021, 128% em 2022 e 268% a partir de 2023. 

Já dentro dos setores aos quais o fundo está investido, observa-se a seguinte alocação conforme gráfico abaixo.

Setores investidos

Dentro dos cris de Real Estate (que quase todas são em imóveis de áreas nobres, principalmente em São Paulo) trás como devedores grupos econômicos conhecidos no mercado, sendo algumas delas com capital aberto negociado em bolsa, como a Helbor, de incorporação imobiliária, a Tecnisa, construtora e incorporadora e a Direcional Engenharia, construtora e incorporadora. Na parte de Malls possui cri do Nações shopping, maior grupo do setor Malls da parte sul do país. Em food retail há cri com a Gpa, empresa do comércio varejista e em Healthcare com a Dasa, da área de diagnósticos médicos, e a Prevent Senior, comercialização de planos de saúde. Estas empresas citadas são só algumas dos devedores dos cris, elenquei elas por considerar de maior importância ao portfolio destes ativos. Também aproveito para citar que praticamente todos possuem garantias reais e alguns deles garantias superiores ao valor da dívida do cri emitido. Dentro da carteira existem apenas 4 cris em processo de excussão(execução na justiça das garantias) e/ou venda de créditos, como o do grupo NEX, que há 2 anos se encontra inadimplente e agora, sendo a última informação publicada, o fundo decidiu avançar no processo de execução das garantias. No gráfico abaixo há as médias dos vencimentos dos cris, que mais da metade estão para prazos acimas de 2028, colaborando com uma perenidade dos rendimentos.

Vencimento dos cris da carteira

No estudo também não pode ser esquecido a parte de permuta financeira em que o fundo atua, que nos últimos 12 meses representou pouco mais de 10% da receita do fundo. A estratégia do fundo se baseia em passar o risco da construção para a incorporadora que se compromete a realizar um fluxo de pagamentos para o Maxi Renda, sendo que no período inicial e de construção a média dos rendimentos do fluxo é de 20% do total, mas após o período em que as obras estão concluídas os outros 80% do fluxo de pagamentos entram, sendo que na média o fundo vem obtendo rendimentos de INCC + 13% ao ano. Todo o risco de atraso de obras, embargos, reclamações e outros problemas de natureza imobiliária ficam por parte da incorporadora, além das operações contarem com garantias reais em imóveis.

Além da gestão dos ativos, é necessário considerar também a busca por novos negócios e crescimento do fundo, que está em processo da sua sétima emissão de cotas com uma série de operações já em consideração por parte da gestora, ao qual segue na imagem abaixo.

Ativos em alvo da gestora

Como conclusão percebo que o Maxi Renda é um fundo imobiliário que busca trabalhar com operações seguras e de rendimentos consistentes, buscando ganhos de capital recorrente e ao mesmo tempo estarem posicionados em seus portfolios de maneira que os proteja de eventuais contratempos, seja inversão da tendência de juros (para cima ou baixo) e principalmente, por mais que possua uma grande variedade de ativos na composição da carteira, busca selecionar caracteristicamente ativos com bons nomes de crédito e excelente garantias. A gestão ativa do fundo consegue, além dos proventos naturais dos cris, obter ganhos de capital em uma espécie de "reciclagem" que fazem em seu portfolio buscando bons momentos para estar obtendo novos ativos e liquidando alguns outros.

Você é um dos 25% que investem no fundo MXRF11? Possui interesse que seja publicado aqui no blog sobre algum outro fundo imobiliário? 

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