Um fundo imobiliário de alto risco

Makaira Beach Resort (equity do fundo)

A POSTAGEM NÃO TEM INTUITO DE RECOMENDAR COMPRA OU VENDA DO ATIVO CITADO E O LEITOR DEVE TOMAR SUA PRÓPRIA DECISÃO DE ACORDO COM SEUS ESTUDOS PESSOAIS, SENDO QUE ESSA POSTAGEM É UMA JUNÇÃO DE FATOS DE RELATÓRIOS GERENCIAIS DISPONIBILIZADOS NA PÁGINA DO FUNDO E OPINIÃO PESSOAL DO AUTOR, A IDEIA É APENAS INFORMAR E COMPARTILHAR CONHECIMENTO.

Vamos falar de Tord11, fundo Tordesilhas.

Fundo gerido pela Hectare Capital, gestora formada em 2018, que atualmente (05/04/21) conta com 4 fundos em seu portfolio de gestão, sendo para nós o fundo Tordesilhas disparado o seu maior destaque. O fundo tordesilhas veio com a proposta de uma gestão ativa fornecida através de uma cadeia de investimentos diversificada, podendo aplicar em crédito de renda fixa, outros fundos, ações e até mesmo cotas em empreendimentos. Seu benchmark (referência de rendimento) é IPCA +  4% a.a, taxa de administração variando entre 1,5% a.a e 0,95% a.a, dependendo do valor de mercado, e sua taxa de performance é de 20% sobre o que exceder o benchmark. 

O IPO(oferta pública inicial) foi em 13/04/2020, logo não há dados  históricos de longo prazo para se tirar a evolução do fundo, mas nessa perspectiva de 1 ano, já pode se observar a execução da estratégia do fundo e os rendimentos a curto prazo que trouxeram. Sendo que o valor de IPO da cota foi de R$ 10,00 e hoje (05/04/2021) vem sendo negociado em R$ 11,84, como demonstrado no gráfico.

Valorização de cota de 18,2% no período de 17/04/20 até hoje (05/04/2021)

No mesmo período citado houve um acumulado de R$ 1,31 em pagamentos de proventos, com uma média de R$ 0,12 em 11 pagamentos feitos. Representando um yield (rendimento) de 13,1% no período do IPO até hoje. Seguido abaixo por tabela dos rendimentos.

Para comparar com seu benchmark, como hoje o período do IPCA de março e abril ainda não estão fechados, irei excluir os rendimentos do mês 02/03 de 2021. Então o acumulado do IPCA de 04/20 até 02/21 seria de 5,12% e equivalendo o período de 10 meses na taxa de 4% a.a teríamos decomposto 3,32% em 10 meses, com isso somando IPCA + Taxa  teríamos um benchmark aproximado de 8,60%. Neste período o rendimento em juros pagos foi de R$ 1,03 que seria um retorno de 10,3% batendo o indicador de referência. (Cabe ressaltar que o benchmark no IPO era 100% de cdi e foi mudado a partir de novembro, mas achei mais interessante o uso do indicador atual)

Passando da parte de números e observando os ativos que compõe o fundo, temos a seguinte composição.

Referência de fevereiro de 2021

Cabe observar que os dois ativos investidos em equities não apresentaram rendimentos no ano de 2021. Na parte de fundos, nem todos estão apresentando rendimentos e seu resultado ainda é ínfimo perto da porcentagem de composição de ativos, sendo que nem mesmo 4% do resultado do fundo em fevereiro foi resultados dos fundos alocados. O resort fica localizado na Bahia, possui 484 apartamentos, piscina, playground e quadra poliesportiva. No ano de 2020 o resultado vindo dos equities, mais especificamente do Ondas Praia, representou uma importante parcela dos resultados de investimentos do fundo, sendo pouco mais de 63% dos resultados somente vindo dos equities. 

Ondas Praia Resort

 

É importante nós estarmos mencionando como destaque para darmos atenção aos resultados nos próximos períodos para o equity Ondas Praia resort que, segundo estimativas dos relatórios gerenciais do tordesilhas, estaria finalizando suas obras e entregando as propriedades aos clientes em Abril de 2021, assim esperamos um rendimento em curva J para o empreendimento, já que o período mais forte de aporte do fundo passsou e agora se espera um retorno crescente do investimento, como ilustra a imagem.

Já na parte de CRIS do fundo se observa a quantidade de cotas aos quais possuem altos rendimentos propostos, mas que são justificados por alguma série de fatores, como serem cotas subordinadas, ou seja, são cotas que possuem maior risco já que seu pagamento é sempre dado somente após o pagamento das cotas seniores já estarem pagas, sendo que o fundo atualmente possui 9 CRIS subordinados. 

Podemos como conclusão reiterar que é um fundo de investimento com uma política de alto risco para a área imobiliária, com um rendimento alto e com um PREÇO de cota baixo (o que é bem convidativo para alguns investidores comprarem cotas). O fundo necessita de maior atenção e acompanhamento constante por parte do investidor para estar de acordo com as alocações que ele fará no futuro, para não acabarem assumindo mais riscos do que gostariam. Já pode atualmente se observar para a data o p/vp de 1,14 que está precificando as expectativas do mercado para uma alta nos rendimentos e uma possível confiança na gestão que vem sendo aplicada no fundo, embora ele ainda possua pouco tempo para se tirar um tipo de avaliação dessas. 

E aí, vale a pena investir em TORD11?